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Guías

GUÍA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

1. PRECIO ORIENTATIVO

Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo.

La cantidad que se debe destinar mensualmente a la compra de la vivienda  no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

  • Divide tus ingresos netos anuales entre 12.
  • Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca.

 

A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar.

A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.

También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio.

Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto, deben sumarse al precio de venta, teniendo la consideración de mayor coste de adquisición.

El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos). 

 

2. VALORAR LA ZONA



Lo segundo es decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”...) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos...). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudarán a tomar una decisión acertada.

En cuanto a los criterios objetivos debe valorar los siguientes:

 

 
  1. El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
  2. Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
  3. Los servicios sanitarios.
  4. Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.
  5. La situación de aparcamiento.
  6. Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
  7. Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento te facilitará la información.

 

 

 

 

 

3. DECIDIR LA ZONA

 

Si has decidido la zona y tiene un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito. Las posibilidades son numerosas: prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria.

 

Una muy buena opción es acudir a una Agencia Inmobiliaria, que podrá informarte de la oferta real en la zona, con las características deseadas con el fin de poder asesorarte respecto a la conveniencia de la operación así como de todos los trámites necesarios para que ésta se lleva a cabo con todas las garantías.

 

La intervención de una Agencia no encarece la compra ya que es el vendedor el que contrata sus servicios, de modo que será éste el que pagará sus honorarios.

 

Ten en cuenta que el Agente Inmobiliario puede ahorrarte muchos viajes y gestiones inútiles, así como disgustos ya que una Agencia Inmobiliaria de prestigio no puede arriesgarse intervenir en una operación en la que una de las partes pueda salir malparada. Si consigues transmitir claramente tus necesidades y el tipo de vivienda que buscas, la intervención de un buen profesional te asegura el éxito.

 

4. SUPERFICIE DE LA VIVIENDA



La superficie de la vivienda es una de las características más importantes, si bien conviene aclarar la terminología utilizada más frecuentemente.

 

Superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.

 

Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques... Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.

 

Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes. Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines... La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que normalmente define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad de un piso y es la base de la tasación de la vivienda.

 

5. CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA



Cuando estés delante de la que puede ser tu futura vivienda ten en cuenta entre otros los siguientes aspectos:

El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.

La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.

Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras…

El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades.

Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesita.

La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.

Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra.

El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual.

Aire acondicionado o bomba de calor: si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación dela habitación a climatizar.

Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.

 

6. EL GARAJE



La plaza de garaje es otro aspecto importante que puede condicionar la elección de la vivienda.

 

Tenga en cuenta:

 

1. La facilidad de acceso al garaje: entrada, sistema de apertura...

2. Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.

3. Acceso directo desde el garaje hasta la vivienda.

 

El garaje es también una finca, es decir, es un espacio de carácter urbano y un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad. La plaza de garaje puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas:

 

  1. Puede ser un anexo inseparable a la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de garaje. Normalmente, en este caso, encontraremos en el Registro de la propiedad una sola inscripción referida a la vivienda y a la plaza de garaje.

 

  1. La otra opción es que sea una finca registral independiente y cuya compra, por tanto, debe hacerse por separado. Aunque, para ahorrar gastos, se puede utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, especificando por una parte la compra de la vivienda y por otra la del garaje. En el Registro, en cambio, habrá dos inscripciones, una para cada finca.

 

Nota: Si la compra se está realizando por mediación de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar o te deben aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.

7. EL AYUNTAMIENTO

Una de las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión.

 

8. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.

El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.

 

9. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.

El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.

Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario.

Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

 

10. LOS IMPUESTOS Y LA VIVIENDA



Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral debe consignarse en la escritura y es necesaria para la inscripción en el Registro.

 

En una transmisión de una vivienda, recaudan impuestos la Administración Estatal, la Administración Autonómica y la Administración Local. Por ello, es necesario asesorarse por un profesional que pueda informarle de los costes que, en su caso, esta transmisión devengaría. Recordemos que un error en la liquidación por estos impuestos encarece considerablemente la operación.

 

11. OTRA DOCUMENTACIÓN QUE REVISA LA AGENCIA INMOBILIARIA ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRAVENTA



Si la vivienda que deseas comprar es de 2ª mano antes de comprar tendrás que revisar, entre otras cuestiones, la siguiente documentación:

 

1. Título de propiedad del transmitente.

2. Situación respecto al IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

3. Comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad, así como el resto de los comuneros.

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda.

5. Situación respecto a los servicios de suministros.

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas.

Si compra una vivienda en promoción, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal.

1. Nombre o razón social del promotor, y situación en el Registro Mercantil.

2. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

4. Memoria de calidades.

5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...). 

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